Как оспорить оценку кадастровой стоимости и заверить результаты оспаривания кадастровой стоимости

Как оспорить оценку кадастровой стоимости и заверить результаты оспаривания кадастровой стоимости

С 1 января 2015 года в России действует новый вид налога на имущество физических лиц. Налогом облагается такая недвижимость граждан, как жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, объекты незавершенного строительства, и так далее. 

Если раньше налог на недвижимость определялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то сегодня он исчисляется по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако случается, что иногда кадастровая стоимость превышает рыночную из-за ошибок в расчетах или из-за падения рыночной стоимости недвижимости, когда как налог остаётся прежним. 

1. Основания и условия оспаривания кадастровой стоимости

Переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения - один раз в течение двух лет. Таким образом, собственник недвижимости может переплачивать налоги до трех лет подряд. Но он может оспорить завышенную кадастровую стоимость. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Есть два вида основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. Это можно сделать в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Собственник сам выбирает, где оспаривать кадастровую стоимость. Если Вы обращаетесь в суд, предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

• быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);

• отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;

• возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

2.Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в Комиссию, рассматривается в течение месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Для рассмотрения заявления на заседании Комиссии должны присутствовать не менее половины её членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости, Комиссия уведомляет об этом собственника и орган местного самоуправления, на территории которого расположена недвижимость.

Если собственник оспаривал кадастровую стоимость, то комиссия вправе отклонить заявление или пересмотреть кадастровую стоимость.

Если собственник просил установить рыночную стоимость недвижимости, комиссия либо определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, либо отклоняет заявление.

3. Как заверить результат оценки недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

Результат оценки недвижимости должен быть закреплен в бумажной и электронной форме. После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение результатов в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта результаты кадастровой оценки земли вступают в силу и могут использовать для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.

Электронный вариант оценки недвижимости можно подписать с помощью нескольких программ электронной подписи. Самая распространенная программа электронной подписи - КриптоАРМ. КриптоАРМ предоставляет возможность квалифицированной электронной подписи документов и защиту данных, а также возможность шифрованной передачи данных. Это программа, предназначенная для шифрования и расшифрования данных, создания и проверки электронной цифровой подписи (ЭЦП) с использованием сертификатов открытых ключей, для работы с сертификатами и криптопровайдерами. КриптоАРМ, наряду со стандартными криптопровайдерами (входящими в поставку Windows), использует реализацию криптоалгоритмов в сертифицированных ФСБ РФ криптопровайдерах компании «КРИПТО-ПРО».

С помощью КриптоАРМ собственник может подписать отчет об оценке в электронной форме, для этого также понадобятся ключ электронной подписи и КриптоПро CSP, но они обычно есть у каждого юридического лица. Купить и зарегистрировать программу можно здесь. 

После регистрации и установки программы, выберите файл с результатами оценки недвижимости и нажмите ПКМ - КриптоАРМ - Подписать. Откроется окно “Вас приветствует Мастер электронной подписи”. Нажмите Далее.

В новом окне выберите нужный файл, нажмите Далее. Затем выберите DER-кодировку, обычно .sig, нажмите Далее. Поставьте галочку на “Сохранить подпись в отдельном файле”, нажмите Далее. Выберите юридическое лицо, нажмите ОК. Подпишите файл.

После подписания файла электронной цифровой подписью в КриптоАРМ, результаты оценки также должен подписать оценщик, также с помощью ЭП.

4. Оспаривание результатов повторной проверки

В суде собственники могут обжаловать как результаты оценки кадастровой стоимости недвижимости, так и решение Комиссии. Собственник может потребовать установить рыночную стоимость объекта, изменить кадастровую стоимость недвижимости или исправить ошибку в кадастровой стоимости, а также оспорить решение Комиссии Росреестра.

Ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр или суд - в зависимости от того, чьё решение Вы оспариваете.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако, если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.